Рост маткапитала и новые правила ипотеки: что меняется для семей с 1 февраля
С 1 февраля 2026 года в России вступают в силу изменения в системе социальной поддержки и жилищного кредитования. Размер материнского капитала на второго ребёнка увеличивается почти до миллиона рублей, также индексируются выплаты ветеранам и инвалидам, пособие по уходу за ребёнком, ежемесячные страховые выплаты, пособие по безработице и другие меры поддержки. Одновременно с этим ужесточаются правила получения семейной ипотеки: теперь льготный кредит оформляется на семью, а супруги обязаны выступать созаёмщиками.
Эти изменения затрагивают не только обычные семьи, но и тех, кто ранее использовал так называемые «донорские» схемы — когда льготная ипотека оформлялась формально на семью с ребёнком, а фактически использовалась другими родственниками. О причинах ужесточения правил, их влиянии на рынок недвижимости и перспективах цен на жильё в эфире «Радио 1» рассказала президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), председатель Международного Клуба инвесторов «ИНТЕГРАЦИЯ» Ирина Радченко.
По её словам, ранее семейная ипотека нередко использовалась не для улучшения жилищных условий, а для повышения финансовых возможностей отдельных семей.
«Нет, они оформляли на себя, но муж оформлял ипотеку под 6%, покупал квартиру. И жена оформляла, ну, покупала другую квартиру и тоже под 6%. То есть у семьи с ребёнком с одним до шести лет была возможность купить две квартиры по ставке 6%. В то время как сейчас рыночная ставка, ну, я думаю, вы сами знаете, 15—19, вот в таком разбросе. То есть фактически это не на увеличение количества детей. А на улучшение их финансовых возможностей», – подчеркнула специалист.
Радченко добавила, что такие квартиры часто покупались не для проживания, а для перепродажи или сдачи в аренду.
«Ну, потому что они эту квартиру старую, естественно, брали не для себя, а для перепродажи или там для сдачи в аренду и так далее. Но мы с вами все граждане пополняем этот бюджет, из которого расходуются эти средства, такой, знаете, аттракцион невиданной щедрости», – обратила внимание собеседница «Радио 1».
Отмечается, что льготная ипотека в прежнем виде усиливала инфляционное давление и не решала демографических задач.
«Почему мы должны с вами терпеть эту инфляцию, которая в том числе развивается из-за того, что льготную ипотеку на новостройки вот только закрыли в двадцать четвёртом году? Теперь родители с одним ребёнком по две квартиры берут по льготной ипотеке», – подчёркивает эксперт.
Отдельно она остановилась на так называемой «донорской ипотеке».
«Донорская ипотека — когда у, допустим, сестры родной, там женщины, которая только родила, есть деньги для того, чтобы купить квартиру по льготной ставке, но она не может этого там себе позволить. И она оформляет квартиру, используя свою только что родившую сестру, а живёт в квартире сама», – раскрыла схему Радченко.
Теперь подобным махинациям положили конец, поскольку такие действия не улучшают демографическую ситуацию в стране и используются в спекулятивных целях.
«Уже статистика набрана, что большинство квартир, которые покупаются по семейной ипотеке, это до 46 метров. Ну, согласитесь, это явно не для улучшения демографических условий. Это просто для рыночных спекуляций. Поэтому жильё, новостройки не развиваются в России, застройщики туда не идут. Все равно покупают в этих пяти-шести регионах (Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург – прим. ред.) Поэтому, конечно, нужно навести порядок с льготной ипотекой, потому что это видимость, что якобы улучшается демографическая ситуация. К сожалению, никак она не улучшается», – объяснила гостья студии «Радио 1».
Радченко считает введённые ужесточения оправданными и необходимыми, а также допускает дальнейшую дифференциацию ставок.
«Планируется, чтобы всё-таки дифференциация была: если ставки 6% для тех, у кого двое детей, 10—12% — у кого только один ребёнок. Ну и 4%, у кого трое и больше», – уточнила Радченко.
Сейчас ставка 6% действует как для семей с одним ребёнком до семи лет, так и для семей с двумя несовершеннолетними детьми, при этом, по статистике, 55% всей семейной ипотеки оформляют семьи только с одним ребёнком.
Говоря о влиянии новых правил на застройщиков, эксперт отметила, что основной спрос сегодня формируется исключительно за счёт льготной ипотеки, особенно в сегменте эконом- и комфорт-класса.
«Для тех застройщиков, которые строят эконом-жильё, они почувствуют просадку. Но зато они хорошо заработали в ноябре–декабре, потому что одна ипотека в одни руки позволила поднять продажи за счёт тех людей, которые хотели затариться сразу двумя квартирами», – добавила Радченко.
При этом, по её мнению, застройщики не смогут повышать цены на квадратный метр из-за падения спроса. Однако, прогнозируя динамику цен на жильё, Радченко подчеркнула, что рынок недвижимости сильно зависит от внешних факторов.
«Если будет снижена ставка, и рыночная ипотека станет более доступной, выплеснется отложенный спрос, который сформировался за последние два года. Тогда цены будут расти — и на новостройки, и особенно на вторичку. Если рубль отпустят, и он улетит куда-нибудь за 100+, даже стойкие любители депозитов переложатся в квадратные метры», – подчеркнула в заключение спикер.
Что касается условий семейной ипотеки, сейчас она позволяет приобрести только новостройки, если в семье один ребёнок до семи лет. При наличии двух несовершеннолетних детей допускается покупка вторичного жилья, но лишь в городах, где практически не ведётся жилищное строительство и при жёстких ограничениях по возрасту домов.
